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Provimentos

No contrato de shopping center a "res sperata" constitui contraprestação a favor do empreendedor

 

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO RIO DE JANEIRO
Sexta Câmara Cível

Apelação nº 2002.001.24712 na ação de despejo nº 2000.001.01967-6

38ª Vara Cível

Apelante: Arte de Criar Móveis e Decorações LTDA

Advogado 1: Doutor Marco Antônio Friggo
Advogado 2:Doutora Priscila Pinheiro Korn

Apelados: BVA Participações e Administração de bens S/A
JANAF Empreendimentos e Participações LTDA
Fundação Social de Seguridade Social Petros
Prece Previdência Complementar
Caixa de Previdência de Funcionários do Sistema
BANERJ PREVI BANERJ em Liquidação Extrajudicial

Advogado 1: Doutor Ana Luisa Paiva Maquieira
Advogado 2: Doutor José da Silva Maquieira
Relator: Desembargador Nagib Slaibi Filho

ACÓRDÃO

Direito Civil. Shopping center. Locação. Despejo. Loja. Discussão somente quanto à devolução da res sperata. Descabimento.
A res sperata no contrato realizado com o empreendedor do shopping center constitui-se na contraprestação e remuneração do empreendedor pelo custo do trabalho desenvolvido na estrutura física e organizacional, objetivando lucros.
O centro de comércio é produto da atividade de diversos agentes econômicos, entre os quais se destacam o empreendedor e o lojista, cada um responsável por uma faixa da atividade empresarial, mas com suficiente autonomia na gestão de sua atividade específica.
Pretender-se, como no caso, atribuir o malogro de tal complexo e gigantesco empreendimento a somente um de seus agentes econômicos seria presumir que não tivesse os outros agentes – no caso o lojista – a plena autonomia de gestão do seu próprio negócio.
Desprovimento do recurso.

A C O R D A M os Desembargadores da Sexta Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro, por unanimidade, em rejeitar a preliminar e, no mérito, negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Desembargador Relator.

Rio de Janeiro, 25 de março de 2003

Desembargador Albano Mattos Corrêa
Presidente s/ voto

Desembargador Nagib Slaibi Filho
Relator


VOTO

Relatório constante do douto parecer ministerial de fls. 551/558.

Primeiramente rejeita-se a preliminar de cerceamento de defesa suscitada, posto ser a prova testemunhal requerida despicienda para a solução da lide.

Integra-se ao presente o douta sentença de fls. 458/464, de lavra da culta e diligente Magistrada Doutora Cristiane Cantisano Martins, cujos fundamentos aqui são acolhidos para os fins mencionados no art. 92, § 4o, do Regimento Interno desta Corte.

Na douta sentença, destaca-se o seguinte trecho:

Ocorre que a responsabilidade inerente à relação jurídica firmada entre o empreendedor e o lojista é subjetiva, sendo imprescindível a demonstração da culpa. Salienta-se ainda que o insucesso de um Shopping Center é diferente do insucesso do lojista que no mesmo integra e não alcança êxito por não se adaptar à estrutura programada colocada a sua disposição.

No caso em tela, além de a ré não ter provado que o shopping não decolara, deixou de demonstrar que a frustração do seu negócio se dera, não de forma isolada, mas como conseqüência do insucesso do empreendimento bem como a responsabilidade das autoras por tal fato.

Não constitui indicador de insucesso a alegada, apesar de não demonstrada, a retroatividade de lojista, nem a notória baixa circulação de público, eis que o Via Parque Shopping pode ter sido projetado com este aspecto, assim como outros empreendimentos semelhantes o são.

Da mesma forma, o número de demandas judiciais referentes ao Shopping Center em comento, de forma isolada e sem se conhecerem as respectivas causas de pedir, não serve para demonstrar o insucesso do negócio.

Para se apurar o insucesso de um Shopping Center as provas devem ser inequívocas, salientando que a complexidade de tal empreendimento impõe a produção de provas técnicas na área financeira-contábil e de engenharia e arquitetura, através das quais é possível aferir o percentual de lojas desocupadas, o faturamento dos lojistas existentes, a relação entre o número de clientes e o percentual de compra, o descuido na administração do tenant mix – distribuição das atividades comerciais –, o que, conjugados a outros fatores, indicam a falta de êxito no negócio.

A situação de fato que ampara o pedido de restituição do valor pago a título de res sperata e impede a cobrança das parcelas vincendas deve ser devidamente provada, o que não ocorreu na presente demanda. (...)

A ré não impugna os demais valores cobrados restringindo-se a refutar a pretensão autoral quanto à res sperata cujos argumentos restam afastados na forma já exposta.

Assim, também o entendimento deste Tribunal:

DESPEJO. SHOPPING CENTER. FALTA DE PAGAMENTO DE ALUGUEL. ENCARGOS DA LOCAÇÃO. COBRANÇA. RECURSO NÃO PROVIDO.

Locação - Shopping Center - Despejo por Falta de Pagamento c/c Cobrança de Aluguéis e Encargos. Cerceamento de Defesa - Lesão - Nulidade de Cláusula que estabelece em Res Sperata 1 Tratando-se de matéria de direito, inútil a produção da prova testemunhal. Não caracterização de cerceamento de defesa. 2 - Compete a parte que discorda do valor cobrado na ação de despejo purgar a mora com o valor que entende devido, prosseguindo a demanda apenas pela diferença, o que não se admite é que deixe de cumprir a sua obrigação de pagamento de aluguéis e encargos. 3 Admitido o débito e não purgada a mora, correta a sentença que decreta o despejo. 4 - Dificuldades supervenientes à celebração do contrato não caracterizam a lesão, cujo dolo de aproveitamento deve estar presente no momento da contratação. 5 -- O estabelecimento de res sperata é próprio de contrato de shopping center, não havendo nisso qualquer ilegalidade. 6 - Desprovimento do recurso.

Tipo da Ação: APELACAO CÍVEL
Número do Processo: 2002.001.16648
Data de Registro : 07/11/2002
Órgão Julgador: DÉCIMA CAMARA CIVEL
Des. JDS.DES.JACQUELINE MONTENEGRO
Julgado em 01/10/2002

Quanto à indenização por benfeitorias, foi pactuada sua perda, quando úteis e voluptuárias, caso não possam ser removidas sem dano ao imóvel (cláusula 12.6 da Convenção das Normas Gerais), em conformidade com o disposto no art. 35 e 36 da Lei nº 8.245/91.
Não há que se falar em prejuízo que ensejasse a pretendida reparação.
Por derradeiro, a pretendida reparação está fundada em alegada frustração do empreendimento que constitui o shopping center. No entanto, o centro de comércio é produto da atividade de diversos agentes econômicos, entre os quais se destacam o empreendedor e o lojista, cada um responsável por uma faixa da atividade empresarial, mas com suficiente autonomia na gestão de sua atividade específica.

Pretender-se, como no caso, atribuir o malogro de tal complexo e gigantesco empreendimento a somente um de seus agentes econômicos seria presumir que não tivesse os outros agentes – no caso o lojista – a plena autonomia de gestão do seu próprio negócio.

Ante tais considerações, o voto é no sentido de rejeitar a preliminar e no mérito, negar provimento ao recurso, mantendo-se in totum a sentença impugnada.

Desembargador Nagib Slaibi Filho
Relator


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