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Pref√°cios / Notas

Prefácio da obra Condomínio edilício no Novo Código Civil

Marcos Eduardo Goiana Fedozzi 

Nagib Slaibi Filho

O tema tratado nesta obra é táo rico de controvérsias que elas começam na própria denominação do instituto.

 

Condom√≠nio edil√≠cio √© a express√£o que o C√≥digo Civil de 2002 utiliza para designar, nas edifica√ß√Ķes, as partes que constituem propriedade exclusiva e as partes que s√£o propriedade comum dos cond√īminos.

 

O saudoso mestre Caio M√°rio da Silva Pereira, ao elaborar o anteprojeto do que depois se tornou a Lei n¬ļ 4.591, de 16 de dezembro de 1964, cuja ementa enuncia que disp√Ķe sobre o condom√≠nio em edifica√ß√Ķes e a incorpora√ß√£o imobili√°ria, preferiu dizer no art. 1¬ļ, evitando a espec√≠fica denomina√ß√£o: as edifica√ß√Ķes ou conjuntos de edifica√ß√Ķes, de um ou mais pavimentos, constru√≠dos sob a forma de unidades isoladas entre si, destinadas a fins residenciais ou n√£o-residenciais, poder√£o ser alienados, no todo ou em parte, objetivamente considerados, e constituir√°, cada unidade, propriedade aut√īnoma sujeita √†s limita√ß√Ķes desta Lei.

 

Marcos Fedozzi anota que outras denomina√ß√Ķes s√£o as preferidas pela doutrina, como propriedade em planos horizontais superpostos ou, abreviadamente, propriedade horizontal (a preferida por Caio M√°rio e Orlando Gomes), condom√≠nio por andares, condom√≠nio de edif√≠cios. Na Argentina, utiliza-se propriedade por pisos ou propriedade por apartamentos; Espanha e Portugal preferem propriedade horizontal e a It√°lia o condom√≠nio edil√≠cio¬ł express√£o defendida por Miguel Reale sobre o argumento de que se trata de um condom√≠nio que se constitui objetivamente, como resultado do ato de edifica√ß√£o, sendo por tais motivos denominado edif√≠cio.

 

Enfim, a nova denominação não é isenta de críticas, mas tem a inegável qualidade de uniformizar a denominação de tão importante e complexo instituto.

 

Mas a tranq√ľilidade decorrente de tal uniformiza√ß√£o n√£o se estende ao conte√ļdo ou abrang√™ncia das disposi√ß√Ķes constantes dos arts. 1.331 a 1.358 do novo C√≥digo Civil.

 

Entendem a doutrina e a jurisprud√™ncia que as mencionadas regras s√£o aplic√°veis, no que couber, aos condom√≠nios assemelhados, tais como loteamentos fechados, multipropriedade imobili√°ria, clubes de campo e tantas outras formas de conviv√™ncia social, decorrentes da propriedade comum, a que as pessoas se v√™em compelidas, sem o socorro das disposi√ß√Ķes de lei ou do consenso formalizado em escritura p√ļblica ou particular submetida ao registro imobili√°rio.

 

Embora por maioria, em desafio a entendimentos em contr√°rio inclusive na Alta Corte de Direito Federal, o Tribunal de Justi√ßa do Rio de Janeiro editou a S√ļmula n¬ļ 79:

 

 

‚ÄúASSOCIA√á√ÉO DE MORADORES. CONDOM√ćNIO DE FATO. COBRAN√áA DE DESPESAS COMUNS. PRINC√ćPIO DO N√ÉO ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. Em respeito ao princ√≠pio que veda o enriquecimento sem causa, as associa√ß√Ķes de moradores podem exigir dos n√£o associados, em igualdade de condi√ß√Ķes com os associados, que concorram para o custeio dos servi√ßos por elas efetivamente prestados e que sejam do interesse comum ¬†dos moradores da localidade‚ÄĚ (Refer√™ncia: Uniformiza√ß√£o de Jurisprud√™ncia n¬ļ 2004.018.00012 na ¬†Apela√ß√£o C√≠vel n.¬ļ 2004.001.13327, Julgamento em 04/04/2005, vota√ß√£o por maioria, Relator Des. S√©rgio Cavalieri Filho).

 

 

Vê-se, assim, que o condomínio edilício e o seu clone imperfeito, o condomínio de fato, têm legitimidade que decorre menos de seu fundamento legal e muito mais da necessidade de estabelecer regras em casos de convivência decorrente de aspectos de direitos reais.

 

 

De tal legitimidade √© que o condom√≠nio edil√≠cio se n√£o tem legalmente o status de pessoa jur√≠dica, ganha liberdade de atua√ß√£o na defesa judicial e extrajudicial de seus interesses pr√≥prios, como diz o Enunciado n¬ļ 90, do Conselho da Justi√ßa Federal, sobre o art. 1.331: deve ser reconhecida personalidade jur√≠dica ao condom√≠nio edil√≠cio nas rela√ß√Ķes jur√≠dicas inerentes √†s atividades de seu peculiar interesse.

 

 

Quanto à administração do condomínio, as normas constantes dos arts. 1.347 a 1.356 se mostram inovadoras, ousadas e ainda assim incompletas, e por isso não são isentas da crítica feroz do doutrinador e do juiz.

 

 

Do condomínio edilício decorrem formas de convivência forçada entre pessoas que se identificam pelo fato da propriedade ou da posse, mas nunca da livre escolha de seus parceiros de destino.

 

 

E como regular pelo texto frio da lei gen√©rica e abstrata as mais diversas situa√ß√Ķes condominiais concretas que afloram diuturnamente nos mais diversos rinc√Ķes deste imenso pa√≠s, de dissonantes rela√ß√Ķes sociais e econ√īmicas que o jurista prefere resolver pelas regras da eq√ľidade que regulam as rela√ß√Ķes de vizinhan√ßa em face da autoriza√ß√£o que o art. 1.277 do novo C√≥digo Civil concede ao juiz pelas express√Ķes sa√ļde, sossego e seguran√ßa ?

 

 

Parafraseando Rui Barbosa, no início do século XX, ao afirmar que a família é a célula-mater da sociedade, pode agora afirmar, neste início do século XXI, que o condomínio edilício é a célula-mater da democracia.

 

 

O condom√≠nio edil√≠cio √© a escola natural da democracia, em que se combinam os elementos representativo e direto de sua manifesta√ß√£o, com a elei√ß√£o do s√≠ndico como executor da vontade condominial expressa na assembl√©ia-geral, ensinando que o destino comum √© produto do esfor√ßo de todos, ainda daqueles que preferem se abster das decis√Ķes ou anular os seus votos...

 

 

√Č neste complexo mundo singular que Marcos Eduardo Goiana Fedozzi mergulha, e o faz com a coragem daqueles que n√£o se omitem mesmo se complexo e controvertido o tema, com o entusiasmo daqueles que percebem o essencial que o texto legal n√£o consegue escamotear, com a maestria que orgulha os colegas e professores da Escola da Magistratura do Estado do Rio de Janeiro, onde obteve nota m√°xima com este trabalho.

 

 

Nagib Slaibi Filho

Pref√°cio da obra O C√≥digo Civil e sua interpreta√ß√£o jurisprudencial ‚Äď anotado artigo por artigo

Cristiano Imhof

Nagib Slaibi Filho

Trata-se de obra, mercê de sua abrangência e do cuidado com que foi elaborada, que certamente vai conquistar o seu espaço permanente nas lides forenses e nos centros acadêmicos.

 

O texto da lei, por mais importante que seja a sua fonte, como o Código Civil, por si só, é insuficiente para regular a vida, necessitando de ser aplicada pelos juízes à multidão dos casos que lhes são apresentados e que não foram previstos pelo legislador.

 

O surgimento do Código Civil, em 2002, depois de décadas sob debates e longa tramitação no Congresso Nacional, não é suficiente para que o texto ganhe vida como Código da Cidadania que deve ser, de todos e de cada um dos cidadãos.

 

De fato, lembrando a afirma√ß√£o sempre presente de S√£o Paulo ‚Äď a letra mata, o Esp√≠rito vivifica ‚Äď, os textos legais n√£o ganham vida por si s√≥, sua alma n√£o est√° no legislador, mas no juiz que os aplicam, n√£o subsistem sen√£o quando confrontados com a dura realidade que os engendram e orientam a sua aplica√ß√£o em cada caso concreto.

 

O C√≥digo Civil n√£o vale pelas letras que o textualizam, mas pelas decis√Ķes judiciais que extraem do texto as normas que v√£o se aplicar nos casos concretos, de acordo com os valores que devem predominar em determinado momento hist√≥rico e lugar, e que v√£o orientar a conduta de todos os cidad√£os.

 

N√£o chegamos a afirmar, como Jean Cruet, em seu j√° centen√°rio A vida do Direito ou a inutilidade das leis, que j√° se viu a sociedade transformar o Direito, mas nunca se viu a Lei reformar o Direito.

 

O texto legal, o dispositivo, o artigo, a lei votada pelo Parlamento, constitui uma indicação preciosa para a conduta individual, com um caráter diretivo, posto de cima para baixo, pretendendo vincular a sociedade ao modelo ali estabelecido.

 

Mas a lei é insuficiente, necessita ser integrada e complementada, como decorre da dicção expressiva do art. 126 do Código de Processo Civil de que o juiz não se exime de sentenciar ou despachar alegando lacuna ou obscuridade da lei. No julgamento da lide caber-lhe-á aplicar as normas legais; não as havendo, a analogia, os costumes e os princípios gerais do Direito.

 

¬†Somente quando autorizado expressamente pela lei, poder√° o juiz afastar o crit√©rio de legalidade estrita e julgar por eq√ľidade, assim dando ao caso, fundamentadamente, a solu√ß√£o mais oportuna e conveniente, como decorre do art. 127 do mesmo C√≥digo, na linha de orienta√ß√£o do art. 4¬ļ da Lei de Introdu√ß√£o ao C√≥digo Civil.

 

O racionalismo das leis, que pretendem vincular as condutas individuais futuras, somente se legitima mediante a experi√™ncia de vida, as li√ß√Ķes do empirismo que decorrem da realidade j√° vivida e que tamb√©m orientam a aplica√ß√£o di√°ria do texto frio da lei.

 

A insufici√™ncia das leis, a tibieza de suas fontes, a necessidade de aplic√°-las de forma justa e equ√Ęnime, em face das experi√™ncias de vida, s√£o temas que mereceram de muitos autores os coment√°rios mais diversos, como se v√™ nas palavras do grande pol√≠tico mineiro Milton Campos:

 

N√£o espere tudo da Constitui√ß√£o, mesmo com as reformas de que ela precisa. H√° que reformar tamb√©m a legisla√ß√£o comum, que est√° retardada e n√£o aproveita da Constitui√ß√£o os frutos que ela nos pode dar. Mas tamb√©m das leis n√£o esperemos tudo. Elas podem ser obras de t√©cnicos, de legistas, de te√≥ricos que as concedem com perfei√ß√£o, mas n√£o lhes asseguram uma execu√ß√£o leal, porque essa miss√£o est√° fora de seu alcance. S√£o as leis feitas de cima e que, por isso, florescem sem ra√≠zes no solo, e exigem para viver as estufas das elites olig√°rquicas e minorit√°rias. As leis ser√£o boas se refletirem os sentimentos obscuros e as tend√™ncias difusas que jazem nas camadas profundas onde se situa o cora√ß√£o dos homens. A√≠ que florescem os l√≠rios, s√≠mbolos evang√©licos da singeleza e da naturalidade. ‚ÄúCrescei como os l√≠rios‚ÄĚ, manda-nos o serm√£o da montanha. E diz um poema de Carlos Drummond de Andrade: ‚ÄúAs leis n√£o bastam: os l√≠rios n√£o nascem da lei‚ÄĚ. Mas concluo que nascem da terra, a qual, no seu significado complexo e profundo, √© a realidade, que gera os l√≠rios e cria as leis (Revista Forense, vol. 187, p. 22).

 

Da√≠ a import√Ęncia de se examinar cada dispositivo legal atrav√©s da perspectiva do caso concreto: o comando te√≥rico da lei em conjun√ß√£o com o fato concreto e pr√°tico, a raz√£o e a experi√™ncia, a teoria e a pr√°tica, a pr√°xis ou a a√ß√£o e a reflex√£o dos homens sobre o mundo para transform√°-lo, como nos ensinam os fil√≥sofos.

 

Cada caso √© um caso, cada cabe√ßa uma senten√ßa, cada problema √© √ļnico: mas as decis√Ķes judiciais inspiram a interpreta√ß√£o e a aplica√ß√£o das leis nos casos futuros.

 

O jurista, como os demais cientistas, é fascinado pelos problemas práticos por que eles realizam as teorias.

 

Karl Popper, discutindo sobre a observação como elemento da práxis, chegou a dizer:

 

... acho que s√≥ h√° um caminho para a ci√™ncia ‚ÄĒ ou para a filosofia: encontrar um problema, ver a sua beleza e apaixonarmo-nos por ele; casarmo-nos com ele, at√© que a morte nos separe ‚ÄĒ a n√£o ser que obtenhamos uma solu√ß√£o. Mas ainda que encontremos uma solu√ß√£o, poderemos descobrir, para nossa satisfa√ß√£o, a exist√™ncia de toda uma fam√≠lia de encantadores, se bem que talvez dif√≠ceis, problemas-filhos, para cujo bem-estar poderemos trabalhar, com uma finalidade em vista, at√© ao fim dos nossos dias (Acerca da inexist√™ncia do m√©todo cient√≠fico, no pref√°cio de edi√ß√£o do livro O realismo e o objetivo da Ci√™ncia, tradu√ß√£o, Publica√ß√Ķes Dom Quixote, Lisboa, 1987).

 

Evidente a import√Ęncia do livro ora prefaciado, cujo sucesso desde logo se prev√™ pela profundidade da pesquisa e do abrangente tratamento da mat√©ria, alcan√ßando todo o C√≥digo Civil. Ali√°s, o C√≥digo Civil, desde o padr√£o de 1804, o Code Napol√©on, bem espelha a hist√≥ria do cidad√£o, desde a sua concep√ß√£o at√© a sua sucess√£o, passando pela fam√≠lia, obriga√ß√Ķes, contratos, direitos reais e empreendimentos.

 

O autor, advogado catarinense de escol, apresenta em sua obra recente consolida√ß√£o, artigo por artigo, da interpreta√ß√£o dos tribunais brasileiros, em especial do Supremo Tribunal Federal e do Superior Tribunal de Justi√ßa, no que se refere √† aplica√ß√£o dos dispositivos do C√≥digo Civil em vigor, material doutrin√°rio de suma import√Ęncia na resolu√ß√£o de quest√Ķes jur√≠dicas pelos operadores do Direito, tendo por base a jurisprud√™ncia p√°tria.¬†

Pref√°cio da obra Inelegibilidade decorrente de contas p√ļblicas

Patrícia Brito e Sousa 

Des. Nagib Slaibi Filho 

O objeto desta obra é escasso na literatura jurídica nacional, a despeito da forte repercussão na mídia.

 

Candidatos a cargos eletivos s√£o obstados em suas pretens√Ķes por que encontrados na il√≠cita situa√ß√£o de ver as suas contas p√ļblicas recusadas por irregularidades que, em certos casos, se mostram surpreendentes.

 

A autora √© especialista no tema pelas fun√ß√Ķes que exerce como assessora do Procurador Geral do Minist√©rio P√ļblico junto ao Tribunal de Contas do Estado, familiarizada assim com a mat√©ria.

 

A obra se inicia com um breve hist√≥rico da fiscaliza√ß√£o das contas p√ļblicas pelos tribunais de contas do Pa√≠s, a natureza jur√≠dica e o controle jurisdicional das decis√Ķes proferidas por essas Cortes, os princ√≠pios constitucionais de fiscaliza√ß√£o, entre os quais a moralidade administrativa, a legalidade e a economicidade ‚Äď princ√≠pios a que se deve ater a Administra√ß√£o P√ļblica na pr√°tica de seus atos.

 

N√£o poderia faltar nessas primeiras considera√ß√Ķes sobre a mat√©ria uma completa explana√ß√£o sobre as contas p√ļblicas, possibilitando ao leitor, seja ele gestor p√ļblico, membro de um dos Poderes do Estado, advogado que milita nesta √°rea, estudante ou qualquer interessado, conhecer melhor como s√£o feitas as presta√ß√Ķes de contas, o julgamento das contas comuns dos ordenadores de despesas, a participa√ß√£o nesse processo do Tribunal de Contas e do Poder Legislativo, em especial quando se est√° diante de parecer pr√©vio sobre contas de gest√£o, como a concernente ao Chefe do Poder Executivo.

 

Discorre a autora sobre o tema da inelegibilidade no cap√≠tulo 3 da obra, com base na legisla√ß√£o, na doutrina e na jurisprud√™ncia mais atualizadas, de onde se extraem as id√©ias de que a inelegibilidade decorrente de contas p√ļblicas possibilita o afastamento de gestores n√£o comprometidos com a Administra√ß√£o P√ļblica at√© pelo malferimento dos princ√≠pios que lhe s√£o peculiares.

 

A pesquisa enfoca os atos de impugna√ß√£o a registro de pr√©-candidato com contas p√ļblicas rejeitadas, bem como a efic√°cia dos instrumentos processuais empregados para afastamento da inelegibilidade. Como bem esclarece a autora, o aperfei√ßoamento da efic√°cia dessa responsabiliza√ß√£o est√° na pauta do Poder Legislativo, onde tramitam diversos projetos de lei que buscam assegurar a lisura do processo eleitoral, mat√©ria que hoje se discute at√© no meio internacional dada a import√Ęncia do tema.

 

Nesse caminho um tanto complexo, Patr√≠cia Brito fundamenta sua tese fazendo breves insights sobre a chamada ‚Äúvida pregressa‚ÄĚ como condi√ß√£o de elegibilidade, a efic√°cia da norma contida no art. 14, ¬ß 9¬ļ, do texto constitucional, condi√ß√Ķes para o registro de candidatura e sua impugna√ß√£o, instrumentos processuais para afastamento da inelegibilidade, a chamada lista dos ineleg√≠veis e proposi√ß√Ķes legislativas sobre a mat√©ria, momento em que segmentos pol√≠ticos se unem na defesa de seus interesses.

 

No √ļltimo cap√≠tulo da obra, a autora aborda as irregularidades insan√°veis, seus aspectos gerais, a an√°lise das contas pela Justi√ßa Eleitoral, os limites m√≠nimos constitucionais, os limites impostos pela Lei de Responsabilidade Fiscal (Lei Complementar n¬ļ 101/00), o fim do mandato e breve abordagem sobre o procedimento administrativo licitat√≥rio, que visa propiciar os melhores contratos ao Poder P√ļblico, al√©m de atuar como fator de efici√™ncia e moralidade, como conclui a autora.

 

A obra baseia-se na monografia apresentada por Patr√≠cia Brito ao final do Curso de Ingresso na Magistratura do Estado do Rio de Janeiro, realizado na EMERJ, tendo recebido pela banca, composta pelos Doutores Desembargador Luiz Felipe Haddad, Promotor de Justi√ßa Guilherme Pe√Īa de Moraes e advogado Marcelo Pereira de Almeida, a nota m√°xima e merecidos elogios n√£o s√≥ pela atualidade e pelo ineditismo do tema, como tamb√©m pela profunda pesquisa realizada, seja na √°rea legislativa, como na doutrina e jurisprud√™ncia.

 

N√£o se pode olvidar de sua coragem e ousadia em abordar quest√£o altamente pol√™mica para a efetiva√ß√£o da democracia, servindo este manancial de id√©ias como importante material de consulta para aqueles que militam na fiscaliza√ß√£o das contas p√ļblicas, como tamb√©m nos meios eleitorais, sempre tendo em vista os princ√≠pios maiores que envolvem a quest√£o ‚Äď a legalidade e a moralidade administrativa.

 

Nagib Slaibi Filho

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