TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO RIO DE JANEIRO
Sexta Câmara Cível
Apelação cível nº 2005.001.30099, classe I, distribuída em 05 de setembro de 2005
Apelantes: 1ºs. Marcelo Lourenço da Roza e Lilian Carvalho Vilela Roza
Advogado : Doutor Guilherme Augusto Vicente Telles
2º . São Fernando Patrimonial Ltda.
Advogado: Doutor Rafael Magalhães Florence
Apelados: os mesmos
EXPOSIÇÃO
A respeitável sentença de fls. 406/411 julgou improcedentes a ação e a reconvenção rejeitando os pedidos formulados pelo casal 1º apelante no sentido de revisar e anular cláusulas do contrato de promessa de compra e venda que entabularam em 23 de novembro de 1994 referente ao apartamento 2002 do bloco 01 do Edifício Silver Bali, situado na rua Mário da Costa e Souza nº 135, na Barra da Tijuca, nesta Capital, enquanto a construtora pretende a rescisão da avença pelo inadimplemento dos promitentes-compradores.
Apelaram os promitentes-compradores reclamando que ainda não receberam a imissão na posse do prédio, embora tivessem pago grande parte das prestações; que a mora na entrega do prédio é da empreendedora; que os índices de reajuste utlizados não se mostram adequados e que a aplicação da Tabela Price permite à empreendedora almejar o recebimento de mais de quatrocentos mil reais por um imóvel que vale no mercado aproximadamente cento e oitenta mil reais.
Pedem, a final, o ressarcimento dos danos materiais e morais e a entrega das chaves.
A empreendedora alega que a mora é dos promitentes-compradores, os quais deixaram de pagar as prestações em janeiro de 1999, quando ainda em construção o imóvel, que ficou pronto em janeiro de 2000. Os autores foram devidamente notificados nos termos do disposto no art. 1º do Decreto-Lei nº 745/69, deixando sem aproveitamento o prazo legal e consolidando o inadimplemento. Dispõe-se a devolver o que os promitentes-compradores pagaram, retendo apenas parte do quantum como compensação pelos gastos que realizou. Pede, a final, o acolhimento da reconvenção com a extinção do malsinado negócio.
Os recursos foram reciprocamente impugnados.
Nesta instância, determinei a tentativa de conciliação, sob a presidência do Professor Luiz Cláudio Silva.
Realizaram-se duas audiências, longamente historiadas nas atas que se encontram a fls. 462/463 e fls. 465/466, sem que, no entanto, houvesse acordo.
Deferindo requerimento dos autores na última assentada, concedi a sua imissão na posse do imóvel, o que se efetivou em 24 de janeiro de 2006.
É o relatório.
Vão os autos à nobre revisão .
Rio de Janeiro , em 24 de março de 2006.
Nagib Slaibi Filho , relator
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO RIO DE JANEIRO
Sexta Câmara Cível
Apelação cível nº 2005.001.30099, classe I, distribuída em 05 de setembro de 2005
Apelantes: 1ºs. Marcelo Lourenço da Roza e Lilian Carvalho Vilela Roza
Advogado : Doutor Guilherme Augusto Vicente Telles
2º . São Fernando Patrimonial Ltda.
Advogado: Doutor Rafael Magalhães Florence
Apelados: os mesmos
ACÓRDÃO
Direito Imobiliário. Aquisição de apartamento residencial. Ação posta pelos promitentes-compradores alegando atraso na entrega do imóvel e pretendendo a imissão na posse e o reconhecimento de invalidade de determinadas cláusulas contratuais. Reconvenção da empreendedora pleiteando a rescisão do contrato pelo inadimplemento dos promitentes-compradores que deixaram de pagar as prestações antes do “habite-se”. Sentença julgando improcedentes a ação e a reconvenção. Apelos recíprocos.
Em qualquer instância, tem o juiz o dever ético-jurídico de tentar conciliar as partes em se tratando de causa de direito disponível (Código de Processo Civil, art. 125).
O julgamento por eqüidade é meio de integração do sistema normativo nas causas do consumidor, como decorre do disposto no art. 7º do Código de Defesa do Consumidor, última parte, assim cumprindo a previsão constante do art. 127 do Código de Processo Civil e da Lei de Introdução ao CódigoCivil.
Julgar por equidade, como se infere do disposto no art. 1.109 do Código de Processo Civil, é o julgamento que se faz sem atender ao critério da legalidade estrita, devendo o juiz, sempre motivadamente, dar ao caso a solução mais conveniente, ponderando os interesses e valores em confronto.
No caso, em se tratando de causa consumerista, pela permissão expressa da parte final do art. 7º do Código de Defesa do Consumidor, aplica-se o julgamento por eqüidade, para se dar a solução mais adequada à lide, condenando-se os promitentes compradores no pagamento do débito em valor que se arbitra levando em conta as propostas constantes de frustrada audiência de conciliação, imitindo-os na posse do imóvel e declarando o seu direito de adjudicação caso cumprida a obrigação. Se não cumprida a obrigação, eventual execução incidirá sobre o mesmo imóvel, em face do caráter da obrigação propter rem. As partes ratearão as despesas.
Provimento parcial de ambos os recursos.
ACORDAM os Desembargadores da Sexta Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro em prover parcialmente os recursos, nos termos do voto do relator. Decisão unânime.
Rio de Janeiro , em de de 2006.
Desembargador ______________________ - Presidente / voto
Desembargador Nagib Slaibi Filho – Relator
VOTO
Integra-se ao presente o relatório de fls. 476/477.
A respeitável sentença apelada, ora alvejada por duplo recurso, embora tenha julgado improcedentes a ação e a reconvenção e, conseqüentemente, mantido o status quo ante, reconheceu expressamente que se mostra abusiva a cláusula contratual que permitiu o atraso na obra sem prazo indeterminado, o que entendeu como suficiente para atribuir a mora à construtora, embora julgasse improcedente também o pedido dos promitentes-compradores.
Quanto às reclamações destes no atinente aos índices de correção do contratual, remeteu-se a sentença aos termos do laudo pericial que não reconheceu anatocismo.
De qualquer forma, destaque-se que finalmente o imóvel está pronto, que os promitentes-compradores estavam pagando as cotas condominiais embora não tivesse a imissão na posse, o que lhes foi concedido pelo relator, e que eles pagaram a maior parte do financiamento.
A relatoria determinou a realização de audiência de conciliação sob a presidência do notável autor e ilustre Professor Doutor Luiz Cláudio Silva, autor de diversas obras sobre o tema e antigo serventuário com atuação profícua em diversos órgãos judiciais.
A primeira audiência foi suspensa pela necessidade das partes de se esclarecerem melhor sobre os elementos negociais.
Na segunda audiência, a empresa fez a proposta de quitação mediante o pagamento da quantia de R$ 95.000,00 enquanto os autores ofereceram R$ 60.000,00.
A proposta do Senhor Conciliador foi de R$ 75.000,00 (setenta e cinco mil reais), sendo R$ 60.000,00 à vista e 15 prestações mensais e sucessivas de R$ 1.000,00 (mil reais). Tal proposição somente não se tornou acordo final porque os autores necessitam levantar R$ 34.000,00 (trinta e quatro mil) do que têm no F.G.T.S. junto à Caixa Econômica Federal, que é extremamente exigente nestes casos.
É certo que a parte não se vincula à proposta de acordo, embora os termos indiquem o quanto consideram para que se chegue a uma solução adequada da lide.
No caso, a empresa considera que noventa mil reais é suficiente enquanto os autores somente ficam em sessenta mil reais, assim indicando a quantia de R$75.000,00 como solução para resolver esta pendenga que se arrasta há anos.
O julgamento por eqüidade é perfeitamente aceitável em causas do consumidor, como decorre do disposto no art. 7º, caput, última parte, do Código de Defesa do Consumidor:
Art. 7° Os direitos previstos neste código não excluem outros decorrentes de tratados ou convenções internacionais de que o Brasil seja signatário, da legislação interna ordinária, de regulamentos expedidos pelas autoridades administrativas competentes, bem como dos que derivem dos princípios gerais do direito, analogia, costumes e eqüidade.
Parágrafo único. Tendo mais de um autor a ofensa, todos responderão solidariamente pela reparação dos danos previstos nas normas de consumo.
Aliás, o eminente Procurador de Justiça e também Professor Hélio Zaghetto Gama conta que a redação de tal dispositivo do mencionado Código somente ali entrou em face de suas considerações na época da elaboração do projeto, tendo em vista que no sistema jurídico pátrio, a teor da regra geral do art. 127 do Código de Processo Civil, o juiz somente pode julgar por equidade se expressamente autorizado pela lei.
Julgar por equidade, como se infere do disposto no art. 1.109 do Código de Processo Civil, é o julgamento que se faz sem atender ao critério da legalidade estrita, devendo o juiz, sempre motivadamente, dar ao caso a solução mais conveniente.
No caso, em se tratando de causa consumerista, em face da permissão expressa da parte final do caput do art. 7º do Código de Defesa do Consumidor, aplica-se o julgamento por equidade, para se dar a solução mais adequada.
Ora, os autores já pagaram a maior parte do débito e são os responsáveis pelas obrigações propter rem decorrentes do imóvel, como as cotas condominais – que afirmam estar quitadas – imposto predial, taxa de incêndio e outras.
São também os titulares de promessa de compra e venda e agora já estão imitidos na posse.
Ainda que estivessem em débito, o pagamento do restante representará a purga da mora e a consolidação de sua posição como titulares do direito à adjudicação do imóvel.
Quanto à construtora, embora estivessem em mora na entrega do bem, o fato é que purgaram a sua mora, concluindo a construção e agora aceitando a imissão da posse em favor dos autores.
Resta arbitrar a quantia necessária para cobrir o débito que ainda remanesce dos autores.
O critério utilizado pelo Senhor Conciliador, encontrando a quantia de R$ 75.000,00 (setenta e cinco mil reais) decorreu justamente das propostas das partes, como antes explicitado, e é mantido e aceito por este julgador como expressão da eqüidade como fundamento da realização da Justiça no caso concreto.
Pelo exposto, o voto é no sentido de prover em parte ambos os recursos para condenar os autores no pagamento da quantia de R$75.000,00 (setenta e cinco mil reais) à empreendedora, para que fiquem liberados dos encargos financeiros referentes à promessa de compra e venda que avençaram com a 2ª apelante, mantidos os termos contratuais e a imissão de posse que lhes foi deferida monocraticamente pelo relator.
Pela recíproca sucumbência, as partes ratearão as despesas e cada uma delas responderá pelos honorários de seu advogado.
Sobre a quantia antes referida, incidirão juros à taxa legal e correção monetária pelos índices usuais da Egrégia Corregedoria Geral da Justiça.
Com a comprovação do pagamento, será expedido carta de ajudicação em favor dos autores.
Caso não honrem o débito, o seu direito sobre o imóvel responderá como obrigação propter rem.
É voto.
Nagib Slaibi Filho , relator
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO RIO DE JANEIRO
Sexta Câmara Cível
Apelação cível nº 2005.001.30099
Apelantes 1: Marcelo Lourenço da Roza e s/ mulher Lílian Carvalho Vilela Roza
Advogado: Doutor Guilherme Augusto Vicente Telles (OAB/RJ nº 100.226)
Apelante 2: São Fernando Patrimonial Ltda.
Advogado 1: Doutor Rafael Magalhães Florence (OAB/RJ nº 96.354)
Advogado 2: Doutor Ricardo Herculano Bulhões de Mattos Filho (OAB/RJ nº 110.468)
Apelados: os mesmos
Relator: Desembargador Nagib Slaibi Filho
AUDIÊNCIA DE CONCILIAÇÃO, na forma abaixo:
Em 22 de setembro de 2005, às 13:41 horas, no gabinete do Desembargador Nagib Slaibi Filho, Relator do presente recurso, na presença do Conciliador, Doutor LUIZ CLÁUDIO SILVA, designado pelo douto Relator especialmente para este ato, no horário aprazado para a audiência especial de Conciliação designada nos presentes autos, foram apregoados os nomes das partes e de seus patronos, respondendo ao pregão o apelante Marcelo Lourenço da Roza e seu advogado, Doutor Guilherme Augusto Vicente Telles, o segundo apelante São Fernando Patrimonial Ltda., representado por seu advogado Doutor Ricardo Herculano Bulhões de Mattos Filho. Aberta a audiência, foi feita a proposta de conciliação das partes, não logrando êxito de imediato, tendo em vista a necessidade de discutir, no âmbito da direção da ré, a proposta feita pelo autor no sentido de reconhecer o débito das doze últimas das sessenta parcelas a que foi obrigada, por força do contrato firmado entre as partes, ficando expurgados os juros e correções monetárias das parcelas devidas, considerando que, à época da interrupção do pagamento, o autor estava em dia com a obrigação, ressaltando-se que o expurgo deve ocorrer a título de compensação pelos prejuízos materiais e morais que vem experimentando, pois o imóvel deveria ser entregue com o regular habite-se em 30 de março de 1998 e, não obstante a obra ter sido concluída somente em maio de 2000, até hoje o autor não conseguiu tomar posse de seu imóvel, não obstante ter pago mais de 70 por cento do preço total avençado, ressaltando ainda que vem pagando as cotas condominiais rigorosamente nas datas de seus vencimentos, sem usufruir do patrimônio, que se encontra em pleno poder da ré, razão da compensação dessas perdas com o expurgo dos juros e correção monetária do restante das doze parcelas devidas, considerando ainda que a própria sentença a quo reconhece que a inadimplência contratual foi por culpa exclusiva da ré, reconhecendo ainda que, no momento em que o autor interrompeu o pagamento das últimas parcelas, a ré já se encontrava inadimplente com sua obrigação há bastante tempo. Assim, atendendo a requerimento das partes, com a corroboração do doutor Relator, fica adiada a conciliação para o próximo dia 13 de outubro de 2005, às 13 horas. Nada mais havendo foi encerrada a presente às 14 horas. Eu, Jacinta Gomes Fernandes, Assessora de Órgão Julgador, matrícula nº 01/18141, digitei.
______________________________
Luiz Cláudio Silva
Conciliador Oficial do Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro
OAB/RJ nº 85.644/RJ
APELANTE 1: _________________________________________________
ADV.: __________________________________________________________
APELANTE 2: ___________________________________________________
ADV.: __________________________________________________________
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO RIO DE JANEIRO
Sexta Câmara Cível
Apelação cível nº 2005.001.30099
Apelante 1: Marcelo Lourenço da Roza e s/mulher Lílian Carvalho Vilela Roza
Advogado: Doutor Guilherme Augusto Vicente Telles (OAB/RJ nº 100.226))
Apelante 2: São Fernando Patrimonial Ltda.
Advogado1: Doutor Rafael Magalhães Florence (OAB/RJ nº 96.354)
Advogado 2: Doutor Ricardo Herculano Bulhões de Mattos Filho (OAB/RJ nº 110.468)
Apelados: os mesmos
Relator: Desembargador Nagib Slaibi Filho
AUDIÊNCIA DE CONCILIAÇÃO , na forma abaixo :
Em 13 de outubro de 2005, às 13:40 horas , no gabinete do Desembargador Nagib Slaibi Filho , Relator do presente recurso, na presença do Conciliador, Doutor LUIZ CLÁUDIO SILVA, designado pelo douto Relator especialmente para este ato, no horário aprazado para a audiência especial de Conciliação designada nos presentes autos, foram apregoados os nomes das partes e de seus patronos, respondendo ao pregão o primeiro apelante, Marcelo Lourenço da Roza, representado por seu patrono , Doutor Guilherme Augusto Vicente Telles , e o segundo apelante, São Fernando Patrimonial Ltda., empresa representada por sua advogada, Doutora Patrícia Bittencourt Couto, OAB/RJ nº 118121. Aberta a audiência, foi renovada a proposta de conciliação das partes, tendo a ré aceito inicialmente, a título de quitação, o pagamento da importância de R$ 95.000,00 (noventa e cinco mil reais), enquanto que o autor fez a contraproposta de R$ 60.000,00 (sessenta mil reais), resistindo a parte ré, o que levou o conciliador a propor às partes o pagamento da importância de R$ 75.000,00 (setenta e cinco mil reais), sendo R$ 60.000,00 (sessenta mil reais) à vista e o restante de R$ 15.000,00 (quinze mil reais), em quinze parcelas iguais de R$ 1.000,00 (hum mil reais), com o que concordaram as partes, mas não foi concretizado o acordo pelo fato de que o valor inicial que seria pago, parte do mesmo seria por conta do levantamento do FGTS junto à Caixa Econômica Federal, no montante de R$ 34.000,00 (trinta e quatro mil reais), obstando assim a concretização do acordo, diante da alegação da ré de que a CEF é extremamente exigente com a documentação para liberação de fundos, razão por que não concordava com a forma de pagamento no valor inicial acima proposto. Assim, diante da impossibilidade concreta de conciliação das partes, remeto os autos à apreciação do D. Relator para o prosseguimento do julgamento dos recursos, tendo nesta oportunidade o patrono do autor reiterado o pedido de antecipação da tutela jurisdicional, formulado à fl. 10 dos autos, no sentido de que seja autorizado o autor a tomar posse de imediato do imóvel, uma vez haver pago 70% do valor total do preço avençado na compra do imóvel, estando pagando condomínio há mais de quatro anos, desde quando foi proposta a ação, ou seja, em 04.09.2001, estando o imóvel fechado quando poderia estar sendo habitado pelo autor e sua família até a discussão final do presente feito, amenizando assim seus prejuízos materiais decorrentes da presente demanda, razão por que insiste no pedido de antecipação da tutela jurisdicional parcial, na forma acima, antes da apreciação do mérito do presente recurso. Nada mais havendo foi encerrada a presente às 14:40 horas. Eu, Giselle Rita Martins Ferreira , Assistente de Órgão Julgador, matrícula nº 01/90828, digitei.
______________________________
Luiz Cláudio Silva
Conciliador Oficial do Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro
OAB/RJ nº 85.644/RJ
APELANTE 1: ________________________________________________
ADV.: _______________________________________________________
APELANTE 2: ________________________________________________
ADV.: _______________________________________________________
APELADO: __________________________________________________
ADV.: _______________________________________________________
_________________________________________________
